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    房企风云报道:那些有一定实力 不怕弱环境的人 怎么加入微信群

    正文概述 爱宝网   2020-09-2   20

    2020年,房地产市场将受到重创。流行病袭击给房地产企业上了一课。虽然坚定令人满意,但更重要的是走得快,走得稳。

    根据广发证券研究报告,2020年8月20日,50个重点城市的整体成交量同比下降11.4%,其中一线城市、二线城市和三、四线城市同比分别下降11.8%、13.8%和7.7%。尽管随着时间的推移,房地产市场的温度有所回升,但整体疲弱的环境并没有改变。

    下半年,仍面临疫情防控和经济环境的压力。多重风险的叠加对任何房地产企业来说都是一次很好的培训。在市场利润爆发时期,房地产企业在争夺规模,谁能更强。现在,人们一致认为应该放弃市场利润,而减速和保持稳定正成为行业的主流思想。

    在一个不同于过去的环境中,质量的提高能更好地反映强者的态度。

    今年上半年,龙湖是少数几家实现收入和利润正增长的房地产龙头企业之一。半年度报告显示,该公司的条约销售额为1111.0亿元,同比增长5.2%,在嘉里的销售额排行榜中排名第八;营业额511.4亿元,同比增长32.6%;毛利润同比增长25.2%,达到157.5亿元;分众净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

    即使收入和利润都增加了,龙湖仍然强调其增长道路必须是发展和稳定并重。

    在当前的特殊时期,这一思想具有奇特的价值。

    房地产需求释放的利好

    危机既是危险也是机遇。

    在经历了多年的萧条之后,随着世界逐渐重返工作岗位,从3月份开始恢复生产,房地产企业也在努力寻找恢复活力的方法。

    根据国家统计局公布的2020年1-7月世界房地产开发投资和销售情况,前7个月商品房销售额达到7.3万亿元,同比增长0.4%。其中,7月份的月销售面积和销售额同比分别增长9.5%和16.6%,连续三个月持续增长。

    到8月中旬和8月初,房地产需求释放的势头没有停止。50个重点城市交易面积同比增长15.2%,增速比7月份提高10个百分点,其中三大经济圈样本城市表现突出,同比增长28.6%。

    整体市场已进入逐步复苏阶段,房地产企业的业绩也同时得到改善。

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    随着年中报告季的到来,2020年房企相继公布了自己的半年度业绩报告。其中,碧桂园、融创、华润等房地产企业的业绩均有所恢复和提高,揭示了一个重要信息:房地产企业的稳步增长带来的业绩波动较少。

    对于在国内房地产企业中寻求稳定增长的龙湖集团来说,自2009年上市至今已有十多年。在过去的十年中,它的许多计划指标在十年中取得了十倍以上的成绩,并逐渐发展成为稳定的长跑运动员。

    稳定长跑的效果是在弱环境下仍能取得稳定的进步。

    根据2020年半年度报告,龙湖在2020年上半年实现协议销售额1111.0亿元,同比增长5.2%,在疲软的环境下仍保持行业前十名。

    根据中国银行国际研究报告,龙湖6月份的月度协议签约量同比增长34.3%,居公司首位。

    上半年营业额511.4亿元,同比增长32.6%;其中,该物业增长及营业额为452.5亿元,同比增长32.4%,交付使用的物业总建筑面积为338.3万平方米。

    盈利能力也稳步提高,重点利润继续同比增长。其中,归属于股东的净利润为63.4亿元

    该认定表明,公司在不同阶段做出的选择均与房地产业务(四大水路)密切相关;深层培育在于长期坚持“区域聚焦”的稳定原则。

    拿地不在多,而在质

    今年第一季度,疫情严重,土地市场荒芜。

    根据该研究所的数据,2020年1月至3月,全球300个城市的土地交易量为4353宗,同比下降18%;交易面积1.7151亿平方米,同比下降23%。其中,居住用地1203处,同比减少13%;交易面积6000万平方米,同比下降25%。

    2020年1-3月,全球300个城市土地出让金总额为7707亿元,同比下降10%。

    巴菲特有一句著名的投资名言:别人贪婪时我害怕,别人害怕时我贪婪。土地收购策略也是如此。住房企业必须遵守投资逻辑和纪律,停止应付,耐心等待机会。

    今年上半年,许多房地产企业选择了“少而精”的征地策略。今年上半年,融创仅弥补了少量土地,同比下降了64%。

    龙湖还选择了关注高质量的项目,以弥补短期土地市场的溢价岑岭。从1月到6月,龙湖共新增53块土地,扩建了3座城市。新增土地储备总建筑面积1101万平方米,权益面积743万平方米。

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    征地结构是住宅企业差异化精神的主要方面。例如,碧桂园与第三、第四条线有异曲同工之妙,在广阔的世界里自由飞翔,而该部门的中小房企则偏爱自己的好地段。

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    从2016年至今,龙湖的土地结构已经在环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区和长江三角洲地区五大区域形成了深度耕作的格局,并适度向都市圈周边的卫星城市下沉。

    住手。今年7月底,龙湖在全球61个城市进行了结构化,是2019年十大房企中结构化城市数量最少的企业之一。

    这符合其区域重点的深度培育精神。结构不宽但很好。其土地储备主要分布在大城市周边的一、二线城市和卫星城市,具有较大的价值潜力。

    在努力工作和保持稳定的前提下,龙湖在平衡征地速度和成本方面发挥了巨大作用。今年1月至6月,其土地收购的平均收购成本为每平方米6425元。

    总的来说,目前龙湖约90%的商品价值都集中在高能耗地区,且成本合理,为后续的改善奠定了基础。

    4.5%的融资术

    房企的倒闭往往不是因为走得太慢,而是因为有可能高速增长,失去冷静看待的决心,而房企的高负债也经常受到批评。

    近日,业内有传言称,监管部门打算出台“345新规定”,将设立“三条红线”:红线一、不含预付款后的资产负债率大于70%;红线2,净负债率大于100%;红线3:现金与短期债务的比率不到1倍。

    许多房地产企业在最近的业绩报告会上表示,他们将更加严格地管理债务。

    融创中国执行董事兼首席执行官王梦德在股东大会上回应称,融创中国要发展到目前阶段,必须减少债务,今年上半年和年底,融创中国将呈现下降趋势。

    碧桂园首席财务官兼副总裁吴碧君也在业绩会议上表示,碧桂园将把债务指标提高一倍,以满足预期。

    龙湖也不例外。今年上半年,龙湖集团CEO邵也表示,龙湖将遵守50%-60%的净负债率底线,以此来计算龙湖今年收购的土地数量,坚决拒绝高价收购土地。

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    根据财务报告,今年上半年

    在这种克制和庄严的思想下,龙湖的资源能力也被深深铸造。近年来,融资环境日益紧张,行业内有很多房地产企业以两位数的高成本进行融资。龙湖四年来一直将融资成本保持在4.5%左右,与中央企业中海和华润处于同一水平。

    龙湖稳健的措施也让它对自己的融资节奏充满信心。龙湖董事长吴亚军表示,疫情磨砺了现金流,但现金流在危险时不应该考虑,但屋顶应该充满好天气。龙湖去年下半年首先关注现金流,1月份基本完成了全年的融资,所以下半年能否融资并不重要。

    多元化的万能选手

    近年来,关于房地产环境的讨论层出不穷。从拐点理论到白银时代,再到10年后的天花板,房地产前景的前景有多种版本。然而,不管是谁提出这个版本,这座城市最终还是回到了一个问题上。如果房地产行业真的走弱,房地产企业应该如何继续成长?

    现在,包括碧桂园、万科和华润在内的许多房地产企业都已经多元化。碧桂园提出,房地产、农业和机器人将成为未来三大增长方向。除住宅业务外,华润还在推动工业地产、文化体育、教育等方面的横向多元化业务拓展。除了房地产,融创还发现了房地产服务和文化旅游业务的新领域。

    总的来说,有些是其他行业的多元化,而其他则是紧密联系在一起的房地产行业。龙湖是后者的典型代表。

    2018年,龙湖提出C1至C4,对应房地产开发、商业运营、租赁住房和智能服务四大水路。

    可以看出,几条主要水道的业务都与房地产业有关。

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    停下来。2020年6月30日,龙湖集团开业,建筑面积387万平方米,整体入住率94.7%。尽管上半年受疫情影响较大,龙湖商业仍实现租金收入26.7亿元,预计全年将达到60亿元。

    在与房地产开发关系非常密切的物业服务业务中,龙湖智能服务作为其物业品牌,上半年实现收入24.9亿元(合并冲抵后),基本完成了一、二线重点城市和三、四线潜在城市的结构。

    在疫情的影响下,多头前进的趋势没有改变。除了商业地产,龙湖还在租赁住房领域投入巨资,现在在这个领域有很多竞争对手。

    万科拥有公园公寓,保利拥有“UOKO公寓”,绿城带着“Youke”进入出租房业务。碧桂园总裁莫斌也表示,碧桂园将在未来打造一个“长期租赁城市”。根据克鲁的数据,早在2018年,前30家住房企业中就有三分之一已经通过差别化手段涉足长期租赁公寓领域。

    在龙湖的旗帜下,它以“关羽”的身份进入市场。但在业绩会上,邵也承认,出租屋项目对公司的综合能力是一个很大的挑战。

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    然而,他仍然对这项业务持乐观态度,因为这项业务覆盖21-35岁的人群,拥有庞大的用户群。

    停下来。截至2020年6月底,累计开业客房数达到7.9万间,开业6个月以上的房屋入住率为88.6%,在集中长期租赁公寓行业品牌指数排行榜中排名第三。据邵介绍,关羽今年有望实现净利润第一,并有信心实现“开10万间房、赚20亿元”的目标。

    自信可能来自龙湖基因的压抑和严肃。

    与前一次龙湖中期业绩会议一样,龙湖董事长吴亚军表示:“下一步是进一步坚持自律,为稳步增长做好准备。”

    在弱势环境中,你仍然可以稳步前进,这才是真正的强者。

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