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    纯盈利项目 海南房地产困境www.aibao123.com

    正文概述 爱宝网   2020-06-24   13

    自2010年6月1日正式公布以来,海南房地产的走势成为各方关注的焦点。官方的表态非常坚定,给海南房地产市场的早期增长蒙上了一层阴影。6月8日,海南省委书记、省人大常委会主任刘慈贵在国务院办公厅新闻发布会上表示,海南严格控制房地产,海南房地产不会成为房地产的“加工厂”。

    在我们的人看来,“加工厂”这个提法很稀奇。的大多数加工厂都属于技术含量低、投资收益低、旅游规模小的行业。然而,与房地产行业相比,你不得不说它没有技术含量。这真的不尴尬。尽管许多房地产公司不会被说服,但这绝对是一个有利可图的行业。不管是开发商还是房地产经纪人卖了土地,它还是卖了房子。赚很多钱;从这个位置上看,中国的房地产业现在在整个社会都有很大的话语权。

    海南所谓的未能成为房地产“加工厂”又如何呢?

    这可能是由于海南目前的状况。近年来,海南的政策一直是有利可图的。自2018年4月13日起,海南确定建设中国特色自由贸易区和自由贸易港,海南定位为全面深化改革开放试验区、国家生态文明建设示范区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区,海南的房地产市场政策日益收紧。2018年4月22日,海南出台了新的房地产调控政策。在限购政策的基础上,全球商品房限购政策的实施基本冻结了海南房地产市场。虽然在2018年8月人才政策(“百万人才进海南”的设计)中有所松动,但海南仍然是当今中国房地产市场政策最严格的省份。

    今年的《海南自由贸易港建设总体方案》推动了海南政策利润的繁荣。根据规划,海南自由贸易港建设的主要内容可以概括为“614”,其中“1”是构建现代产业体系,突出海南优势和特色,大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业。这似乎是海南现在继续给房地产行业施压的原因。最初的原因是——房地产“加工厂”与现代产业系统发生了结构性矛盾。

    6月11日,海南省委八届八中全会通过了《关于实施《海南自由贸易港建设总体方案》的决议》。《决定》提出,要坚持“不炒房”原则,建立健全房地产调控长效机制和调控评估审查调查机制,坚决确保商品房用地不挂靠任何项目。其中另有一点也需引起注重,即革新商品住房预售制度,新出让土地建设的商品住房,执行现房销售制度。

    海南坚决摆脱“房地产依赖”,政府曾多次称之为“强者断腕”,这说明这是有意为之。很难想象海南的房地产行业会像老鼠屎一样,害怕被它毁掉。然而,房地产手腕真的应该被打破吗?

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    由于地理和政策的原因,海南的房地产市场一直备受关注。许多人都很沮丧。在建设自由贸易港的形势下,海南房地产将再次崛起。

    但是房价失控和上涨是有区别的。可以肯定的是,随着海南自由贸易港的顺利建设,房价上涨是大势所趋,这与政府能否发展房地产业无关。只要自由贸易港建设正常进行,只要市场还能流通,房子还能做生意,海南的房地产在未来很长一段时间内都有升值的空间。

    海南过去五个月的房价动荡就是一个很好的例子。据海南省统计局统计,2020年1月至5月,于恒在海南省的累计销售面积为181.79万平方米,同比下降38.8%;于恒销售额达288.0731亿元,同比下降40.0%。然而,于恒5月份的平均售价为15846元/平方米,仅比去年同期下降了3元/平方米

    对海南的分析也有一定的借鉴意义。作为一个旅游胜地,海南既有旅游游客,也有大量的候鸟,每年都有大量的人涌入,购买力也很高。此外,三亚和海口的海景别墅和豪宅一直受到投资者的喜爱。再加上持续的优惠政策,在多种因素的驱动下,奇怪的是房价不会上涨。

    海南房价失控了吗?2018年“4.22”政策出台后,海南房地产市场监管达到了顶峰,但起伏不大。以反映流动性较好的二手房交易价格为例,海口房价在过去两年一直在以每平方米15000元上下波动;三亚有点颠簸,但基本上颠簸在3000元/平方米,这与过去两年深圳和杭州飙升的房价有很大不同。可以说,在调控政策下,海南的房价实际上是在控制之中。

    野村东方国际证券在近期的研报 《海南自由贸易港建设总体方案》 中,以日本为例提出5类房产更值得投资,包罗人口净流入区域房产,旅游胜地投资,高租金区域房产,日本房地产投资信托基金(J-REITs),以及国际大都市的豪宅。

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    海南的增长可以说是与房地产的崛起分不开的。虽然在20世纪90年代房地产泡沫破灭后,这一过程经历了阵痛,但总的来说,房地产业的发展离不开海南的产业。

    如前所述,海南提出建设自由贸易港的现代产业体系,包括突出海南优势和特色,大力发展旅游业、现代服务业和高科技产业。

    但是北京大学国家增长研究所所长姚洋认为那么回到前面的问题,自由贸易港的建设,有必要对房地产行业严防死守吗?

    姚洋认为,如果要实现跨越式增长,比如海南自由贸易港的金融开放,这种可能性几乎为零。由于金融增长需要集群效应和强大的经济基础,上海、东京和深圳都有经济能力发展成为金融中心,而海南没有产业支撑,也没有这样的优势。

    据海南省统计局统计,2019年海南省地区生产总值达到5308.94亿元,从整体来看,海南的优势在于当地的旅游资源,以是应该大力生长旅游和养老产业,将海南建设成为类似于美国的佛罗里达州,成为一个养老社区。在世界31个省、市、自治区中排名第一,仅次于宁夏、青海和西藏。

    如果把海南作为一个大都市,在世界大都市的国内生产总值排名中,海南只比哈尔滨高一点点,在28位排名第一,而在第一线的北、广、深的规模超过2万亿元,所以建设一个金融中心既困难又漫长。

    姚洋认为,海南未来的建设仍倾向于建设国际旅游岛。基于此,他认为海南经济发展的新动力之一是房地产的增长和户籍的开放。随着人口的增长,经济也会增长。

    中国住宅集团公司前董事长、汇力基金董事长孟晓苏也持类似观点。房地产是海南现代服务业发展的主要物质载体和支撑。43位认为,没有旅游地产、养老地产、科技地产、医疗地产、物流地产和工业地产的发展,海南自由贸易港就无法继续发展现代服务业和高科技产业。人们说这些“不是房地产”,但它们是“穿背心”的房地产。如果是为了抑制房地产业,以防止“房地产投机”,就不可避免地会有“与孩子共浴水”的嫌疑。

    “无投机住房”的重点是防止房价上涨过快,而居民收入跟不上,普通人买不起房。如果我们回到这个原点,问题就解决了。

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    为了贯彻“居无定所”的原则,笔者认为我们首先应该认识到一个基本事实,即房子始终具有两种属性,即生活属性和财富属性。因此,房地产业的增长也应遵循两条主线,即完善政府主导的住房保障体系和推广市场主导的住房市场体系。

    尽管海南官员一直在完善住房保障和供应体系,并不断增加以市场为导向的商品房和以市场为导向的租赁房,但当前的高压调控政策导致了两件不愉快的事情。一方面,由于住房市场化,海南的房地产市场哈

    我们已经说过很多次了,房地产投资带动了一个大的产业链,从上游的原材料到下游的装饰装修,这是一个真正的房地产行业,制约着房地产行业,也将冲击海南的实体经济。至于房地产行业的挤压效应,许多人认为这是另一个问题。

    另一方面,由于长期以来对商品房市场的限制和对房地产市场的抑制,消费市场和政府的财政收入都会受到影响。2019年,海南省地方公共预算收入仅为814.1亿元。在当前的“大政府”下,经济适用房建设的义务很难承担。因此,拓展房地产市场意义重大。

    孟晓苏认为,海南房地产市场是典型的“二元结构”。外国买家与普通内陆居民不同。外国买家更喜欢海景房子和高档房子。因此,房价上涨对内地居民影响不大。相反,还有更多的好处。随着政府土地收入和相关税收的增加,更多的资金可以投入到经济适用房的建设中,从而更好地满足经济适用房的需求,如对内地居民的拆迁安置,使政府有更多的动力和能力来推动。

    退一万步说,有房地产投机者,他们无能为力。正在讨论的财产税是一个选择。姚洋认为对于投机者来说,政府应该让他们自由发展并征收高额税收。这样,政府就可以扩大财政收入的范围,这可以看作是一种更好的收入转移方式。

    在海南,不仅可以征收房地产税,还可以征收与商业房地产开发相关的税。这将使海南内陆居民有更多的机会住上更好的房子,提高当地人民的生活水平。

    在海南目前的情况下,问题在于该担保的担保不足,而且该市场的市场也不够。严格来说,海南的房地产泡沫已经持续了近30年,我们已经吸取了一些教训。如果今天对房地产市场的调控仍然走“一放就乱,一抓就死”的老路,海南自由贸易港的建设还是要走弯路。房地产不是洪水猛兽,不言而喻,它是稀少和闭塞的。

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